Spese di Riscaldamento in Affitto: Obblighi del Proprietario e dell'Inquilino

La legge prevede che sia illegale affittare un’abitazione sprovvista di riscaldamento, perché rappresenta una violazione delle norme a tutela della salute. 

Tuttavia, esistono delle piccole eccezioni nel caso in cui l’inquilino sia consapevole di questa mancanza e abbia modo di rimediare personalmente (con stufe o altri metodi), oppure in caso di affitti di breve durata durante i periodi dell’anno in cui il riscaldamento non serve (come nelle case in luoghi di villeggiatura). 

Generalmente, quindi, le case in affitto sono provviste di riscaldamento, ma non sempre è facile capire se le spese di riscaldamento sono a carico dell’inquilino o del padrone di casa. In linea di massima, le spese ordinarie di riscaldamento sono a carico dell’inquilino, ma esistono alcune eccezioni che è importante tenere a mente.

Talvolta, incontrare un padrone di casa affidabile (o un inquilino disposto a pagare regolarmente) potrebbe dimostrarsi difficile senza un intermediario che metta in contatto (e d’accordo) le parti; per tale motivo, consultare un sito come Rentola.it può spesso rivelarsi utile.

Chi paga le spese di riscaldamento in affitto?

Quando un inquilino prende in affitto un immobile, è opportuno distinguere in caso di riscaldamento autonomo o centralizzato.

In caso di impianto centralizzato, le norme vigenti stabiliscono che la spesa per il riscaldamento sia a carico dell’inquilino. Prima di procedere al pagamento, però, l’inquilino può prendere accordi con il padrone di casa su come spartire la spesa in caso di eventuali consumi involontari dovuti alla condivisione dell’impianto con altri condomini e alla dispersione di calore. 

Quando l’impianto di riscaldamento è autonomo e indipendente, è comunque l’inquilino a dover sostenere le spese del riscaldamento. Anche la manutenzione ordinaria (solitamente economica) spetta all’inquilino, mentre le riparazioni straordinarie (e più costose) sono a carico del padrone di casa.

Ripartizione delle spese di riscaldamento tra proprietario e inquilino

Le attuali leggi italiane prevedono che le spese di riscaldamento centralizzato spettino sempre all’inquilino della casa in affitto, poiché ne risulta essere l’effettivo beneficiario. 

In genere, i costi di uso e consumo del riscaldamento si calcolano in precedenza, al momento in cui viene stipulato il contratto di locazione con il padrone di casa. 

Prima di procedere all’affitto, infatti, il futuro inquilino ha il diritto di chiedere al locatore l’entità della spesa che dovrà affrontare.

Essendo le spese di riscaldamento tutte a carico dell’inquilino, questi si riserva anche il diritto di decidere con gli altri condomini come gestire eventuali spese attinenti al riscaldamento; l’amministratore condominiale, però, continuerà a convocare alle assemblee di condominio il proprietario dell’immobile, che potrà successivamente delegare all’inquilino. 

Sebbene la spesa di riscaldamento sia sempre a carico dell’inquilino, anche il locatore deve addossarsi alcune spese: 

• spese straordinarie dell’impianto di riscaldamento;

• eventuali spese per staccare l’appartamento dal riscaldamento centralizzato per passare a quello autonomo. 

Un discorso a parte va fatto per i consumi involontari, che si verificano quando molti condomini condividono lo stesso impianto. 

Questi consumi energetici sono inevitabili e si manifestano indipendentemente dall’utilizzo del riscaldamento. Si tratta, infatti, di una piccola dispersione di calore che finisce in tutti gli appartamenti del condominio. 

Quando il riscaldamento è spento (per esempio mentre l’inquilino è fuori per lavoro) ma la caldaia è accesa, l’appartamento viene comunque riscaldato in forma leggera. Si tratta quindi di una dispersione termica che avvantaggia (seppur in modo abbastanza trascurabile) tutti i condomini, inclusi quelli che hanno optato per un impianto autonomo.

Poiché i consumi involontari sono riconducibili a una caratteristica dell’impianto e non a un consumo dell’inquilino, il pagamento può spettare al padrone di casa. Ciò vale anche in caso di riscaldamento autonomo; i consumi involontari, infatti, permettono a tutti i condomini un leggero innalzamento delle temperature, beneficio per cui è necessario pagare una piccola quota. Il calcolo della quota corretta può risultare complesso, perché deve tenere conto di vari parametri (come l’altezza dell’edificio e il numero di piani, oppure la presenza di spazi comuni che consentono la dispersione termica dei piani più alti).

Spese di riscaldamento non pagate dall'inquilino: conseguenze e soluzioni

A volte, il padrone di casa può ritrovarsi con un inquilino che non paga le utenze (sia che si tratti di un condominio, sia in una casa a solo). Le cause della morosità spaziano dalle difficoltà economiche fino alla poca affidabilità della persona.

Quando la casa è indipendente, si potrebbe pensare che l’unica soluzione giusta in caso di inquilino che non paga le utenze sia lo sfratto. Tuttavia, richiedendo lo sfratto per morosità e la conseguente risoluzione del contratto di locazione, l’inquilino può comunque rimanere in casa se riesce a rimettersi in pari coi pagamenti. 

Il padrone di casa non può staccare il riscaldamento all’inquilino di sua iniziativa, perché commetterebbe un reato.

Se invece l’inquilino moroso abita in un appartamento all’interno di un condominio, l’amministratore condominiale ha il diritto di staccare le utenze se la morosità si è protratta oltre i sei mesi. 

L’articolo 63 del Codice Civile, infatti, consente all’amministratore condominiale di sospendere l’erogazione di un servizio comune che però è godibile in maniera separata da ciascun condomino. 

L’amministratore può prendere questa decisione solo in caso di riscaldamento centralizzato, in genere dopo aver ottenuto l’autorizzazione del giudice; quando invece il riscaldamento di cui gode l’inquilino moroso all’interno di un condominio è autonomo, sarà la società fornitrice del combustibile a staccare il riscaldamento quando lo ritiene opportuno. 

Talvolta possono verificarsi dei casi in cui l’inquilino non è moroso, ma lo sono gli altri condomini: anche questa evenienza, nel giro di circa sei mesi (articolo 63, comma 3 del Codice Civile), prevede che l’amministratore chieda la sospensione dei servizi non pagati. 

In alcuni casi, le spese condominiali del condomino moroso possono gravare sugli altri condomini; questa possibilità (e le modalità per saldare il debito) va discussa durante un’assemblea di condominio e può diventare oggetto di discussione tra inquilino e padrone di casa. Nel dubbio, sempre meglio rivolgersi a un esperto del settore per capire come muoversi rispettando gli interessi di entrambe le parti in causa.

Riscaldamento centralizzato in affitto: modalità di pagamento

Per riscaldamento centralizzato, si intende l’unica forma di riscaldamento utilizzato da un condominio per tutti i suoi condomini, che si ripartiscono la spesa totale in base all’effettivo consumo di ciascuna abitazione.

In genere, il riscaldamento centralizzato è attivo solo in determinate fasce orarie e in certi periodi dell’anno, con eventuali modifiche dovute alle temperature medie e alle eventuali anomalie climatiche.  

Le abitazioni all’interno dei condomini sono dotate di contatori in grado di stabilire i consumi, che verranno poi tradotti in una cifra da pagare. Ciascun condomino può accedere liberamente alle informazioni che riguardano i propri consumi, i cui dati vanno sempre gestiti nel rispetto della privacy. Una volta stabilita la spesa, ciascuno riceverà una bolletta cartacea e/o elettronica con una scadenza entro la quale saldare il tutto.

In base alla società che fornisce il riscaldamento, le voci contenute nella bolletta potrebbero subire qualche leggera variazione, così come il costo finale e le modalità di pagamento. Moltissime società, per esempio, permettono di attivare una modalità di pagamento automatica per evitare di dimenticare un pagamento ed evitare una possibile morosità. Molte, inoltre, offrono siti e app da cui effettuare il pagamento in modo semplice tramite IBAN o credenziali PayPal. Quando possibile è addirittura concessa la rateizzazione del pagamento.

Manutenzione della caldaia in affitto: responsabilità e spese

Quando un appartamento è dotato di una caldaia, è plausibile che ogni tanto si verifichino problemi e si rendano necessarie delle riparazioni. In ogni caso, l’inquilino ha il diritto di controllare che la caldaia sia a norma e risulti sicura secondo le disposizioni di legge.

Durante il periodo del contratto di affitto, l’inquilino che beneficia dell’immobile deve sostenere le spese:

• dei controlli tecnici;

• delle piccole riparazioni;

• del controllo dei fumi, ovvero la prova che valuta l’efficienza energetica e l’impatto ambientale della caldaia;

• della pulizia della caldaia;

• dell’aggiornamento del libretto;

• di tutte le manutenzioni annuali che si rendono necessarie per il corretto funzionamento della caldaia.

Se l’inquilino si dimostra negligente nella corretta manutenzione, potrebbe ricevere delle sanzioni in merito. Inoltre, il padrone di casa avrebbe il diritto di addebitare all’inquilino tutte le spese di manutenzione straordinaria della caldaia o la sostituzione della stessa. 

Qualora invece si rendano necessarie riparazioni o sostituzioni che esulano dalla responsabilità dell’inquilino, la spesa sarà a carico del locatore. Anche eventuali installazioni, adeguamenti alle norme di legge e manutenzioni straordinarie sono a carico del padrone di casa.

Spese straordinarie e aumenti delle spese condominiali in affitto

Un inquilino, oltre a pagare l’affitto, deve provvedere anche al pagamento delle utenze e alle piccole manutenzioni ordinarie (anche se vive in un condominio. L’articolo 1576 del Codice Civile, infatti, stabilisce proprio che le piccole manutenzioni spettano all’inquilino, mentre quelle più grandi e straordinarie sono a carico del padrone di casa. 

Tra le spese condominiali che in genere spettano all’inquilino, si trovano:

• pulizia delle scale e dei pianerottoli;

• illuminazione di scale, ascensore e spazi interni ed esterni;

• manutenzione di ascensori, antenne, impianti elettrici e impianti antincendio;

• manutenzione ordinaria di tutti gli elementi del condominio (citofono, grondaie, tetto, aiuole, portone, ecc.)

• altre spese in base al condominio (per esempio, laddove c’è un servizio di portineria, va pagato anche quello).

Le spese finora elencate sono quelle periodiche riguardante il normale mantenimento del condominio; tuttavia, alcuni aumenti delle spese condominiali sono da considerarsi a carico del padrone di casa, ovvero tutti quegli aumenti temporanei che interessano delle modifiche straordinarie e permanenti. 

Il padrone di casa, in quanto proprietario dell’immobile, dovrà accollarsi:

• ogni tipo di manutenzione straordinaria (per l’ascensore, la facciata, gli impianti di riscaldamento, gli arredi, l’illuminazione, ecc.);

• eventuali ristrutturazioni o ricostruzioni degli spazi interni ed esterni (tinteggiatura della facciata, interventi nell'androne delle scale, ecc.);

• sostituzioni di elementi di importanza fondamentale (caldaie, citofoni, ringhiere, grondaie, aiuole, ecc.).

Conclusione

Quando un inquilino e un locatore firmano un contratto di affitto, entrambe le parti in causa devono rispettare i propri impegni regolarmente.

Le spese di riscaldamento ordinarie spettano sempre all’inquilino, che beneficia immediatamente del calore sprigionato dalla caldaia e/o dai termosifoni. Anche la manutenzione regolare è a carico dell’inquilino che abita l’immobile. 

La manutenzione straordinaria, invece, è sempre a carico del padrone di casa; per quanto riguarda il riscaldamento, sia esso autonomo o centralizzato, eventuali spese straordinarie legate alla sostituzione della caldaia o al distaccamento da un sistema centralizzato in favore di uno autonomo, sono a carico del locatore.

Riguardo le spese straordinarie, talvolta è possibile che queste siano a carico dell’inquilino: ciò avviene quando le spese si rendono necessarie per via di una sua incuria (occasionale o ripetuta); per esempio, se la mancata manutenzione della caldaia porta a un guasto irreparabile della stessa, la sostituzione potrebbe essere a carico dell’inquilino. 

Lo stesso vale per altre tipologie di problemi, come una tubatura rotta per un eccesso di acidi usati per la pulizia o un accumulo di calcare dentro la lavatrice o la lavastoviglie.