Disdetta anticipata del contratto di locazione: tutto ciò che devi sapere

La disdetta anticipata può essere richiesta sia dall’inquilino, sia dal locatore (il padrone di casa). Il rapporto tra queste due figure può a volte essere conflittuale, oppure particolarmente tranquillo e soddisfacente; per incontrare il giusto inquilino/locatore, è utile affidarsi a un sito web specializzato che funga da intermediario, come Rentola.it.

I motivi per cui richiedere la disdetta possono essere molteplici e differenti, purché si tratti di motivi gravi e giustificati, legati a una componente involontaria e imprevedibile.

La possibilità di ottenere la disdetta anticipata è una buona opportunità per l’inquilino che deve magari traslocare in tempi brevi, ma anche per il padrone di casa che vuole tornare in possesso del suo immobile velocemente.

La disdetta anticipata può quindi risultare vantaggiosa per locatore e locatario; entrambi, però, dovranno seguire quanto dice la legge per non avere problemi.

Cos'è la disdetta anticipata del contratto di locazione?

La definizione di disdetta anticipata si riferisce alla possibilità (che hanno sia l’inquilino, sia il padrone di casa) di chiudere il contratto di locazione prima che scada.

Non bisogna confondere questo diritto con la possibilità di non rinnovare automaticamente il contratto allo scadere dello stesso; la disdetta anticipata consente di risolvere il contratto di affitto in ogni momento, purché siano presenti i giusti presupposti. 

L’articolo 3 della legge n. 431/1998, dà il diritto all’inquilino di recedere il contratto quando vuole, ma con due condizioni:

• Fornire almeno 6 mesi di preavviso;

• Fornire un grave motivo al padrone di casa.

I “gravi motivi” per cui chiedere la disdetta anticipata sono in genere esuli dalla volontà dell’inquilino e non devono necessariamente essere specificati. Tuttavia, è necessario un preavviso di minimo 6 mesi dalla data in cui l’inquilino intende effettivamente abbandonare l’immobile. 

Il preavviso avviene tramite raccomandata; dopodiché, bisogna compilare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare un’imposta di 67 euro, suddivisibile tra inquilino e padrone di casa.

Recesso anticipato del contratto di locazione transitorio

Spesso, gli immobili destinati a uso abitativo vengono affittati con un contratto che dura almeno quattro anni; allo scadere degli stessi, il contratto è da considerarsi rinnovato se né padrone di casa, né inquilino hanno espresso diversa volontà. 

Tuttavia, esistono anche altre possibilità da concordare precedentemente: il contratto può avere una validità iniziale di quattro, cinque o anche sei anni, per poi essere rinnovato allo scadere degli stessi.

Il contratto di locazione transitorio merita invece un discorso a parte; questo, infatti, ha una durata compresa tra un mese e diciotto mesi e avviene quando si verificano delle esigenze particolari del locatore o dell'inquilino. Solitamente, si tratta di un contratto che riguarda prevalentemente studenti o lavoratori, e non ha nulla a che vedere col turismo. 

Il Decreto Ministeriale n° 15 del 2017, infatti, prevede che i contratti di locazione transitori siano “stipulati per soddisfare particolari esigenze [...], con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa [...]”.

Al termine dei diciotto mesi, il contratto è da considerarsi automaticamente concluso (salvo nei casi in cui le due parti concordano diversamente).

Se invece è necessario interrompere il contratto prima del termine, bisogna comunicarlo tramite raccomandata con dovuto preavviso:

• se il contratto dura più di sei mesi, bisogna avere un mese di preavviso;

• se il contratto dura più di dodici mesi, il preavviso deve essere di almeno tre.

Alcuni locatori tentano di inserire delle clausole contrattuali che impediscano agli inquilini di recedere il contratto prima della scadenza, ma non sono da considerarsi valide per legge. 

Quando invece è il locatore a chiedere la disdetta anticipata, può farlo per un motivo grave (come la necessità di abitare personalmente l’immobile).

Procedura per la disdetta del contratto di locazione transitorio

Quando vi è un contratto di locazione transitorio, ovvero di breve durata, la disdetta anticipata può essere richiesta indifferentemente da locatario o locatore.

Non è invece necessario comunicare la disdetta al termine del contratto, perché essa diviene automatica una volta terminato il periodo precedentemente concordato. 

La comunicazione avviene tramite raccomandata o PEC e i tempi di preavviso variano a seconda della durata del contratto di locazione transitorio, con le dovute eccezioni.

Gli studenti universitari, in caso di imprevisto grave, possono usufruire di un preavviso di soli tre mesi anche quando previsto diversamente.

Diritti e obblighi del locatore e del conduttore nella disdetta anticipata

Come già ribadito, la disdetta anticipata del contratto di locazione può essere richiesta indipendentemente dal locatore o dall’inquilino; in questo modo, il contratto viene risolto prima del termine previsto. 

L’inquilino deve comunicare la disdetta con un preavviso minimo di sei mesi, in seguito a motivi gravi e improrogabili, avvenuti dopo la stipula del contratto. 

Laddove non esistono motivazioni considerate “gravi”, il locatore ha il diritto di chiedere un rimborso per il danno cagionato dall’inquilino; per esempio, se l’inquilino acquista una casa mentre è in affitto, il padrone potrà chiedere il rimborso.

Una volta comunicata la disdetta, l’inquilino può andarsene quando desidera, ma deve comunque pagare l’affitto per i sei mesi successivi. Il padrone può ricorrere alle azioni legali per far valere il diritto di ricevere le mensilità mancanti.

Quando è invece il locatore a voler rientrare in possesso dell’immobile, è comunque tenuto a un preavviso di minimo sei mesi, oltre alla presentazione di un grave motivo.

Una volta che l’inquilino ha abbandonato l’immobile, il padrone di casa ha dodici mesi di tempo per verificare il “giustificato motivo” della disdetta anticipata.  Se questo motivo non fosse poi veritiero, l’inquilino può scegliere di ritornare ad abitare l’immobile con lo stesso contratto e canone che aveva prima.

In alternativa, l’inquilino può anche richiedere un rimborso delle ultime trentasei mensilità.

Preavviso di disdetta del contratto di affitto transitorio

Tenendo conto della durata media di un affitto standard a uso abitativo (almeno quattro anni), il preavviso per una disdetta è di almeno sei mesi.

I contratti di affitto transitori, invece, durano da uno a diciotto mesi, un periodo di tempo decisamente più breve. Per questo motivo, anche i tempi di preavviso sono molto più brevi: è sufficiente un mese se la durata del contratto è inferiore a sei mesi; se invece è superiore ai dodici mesi, ci vorranno tre mesi di preavviso.

Indipendentemente, il padrone di casa o l’inquilino dovranno portare delle motivazioni serie a motivare la disdetta anticipata.

Modelli di lettera per la disdetta anticipata del contratto di locazione

Come anticipato, la disdetta anticipata deve essere comunicata tramite PEC o raccomandata, in modo da fornirle valore legale.

La formula può variare leggermente in base alla parte che sceglie di effettuare la disdetta; in ogni caso, comunque, deve essere presente il nome del soggetto, l’indirizzo dell’immobile e l’eventuale motivazione per la disdetta. Dopodiché, è necessario apporre anche data e firma in calce.

Un esempio di lettera potrebbe essere il seguente, ma sono ammesse varianti.

SPETT.LE AIDAN SHAW

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione del 20 maggio 2020

Io sottoscritta Caroline Marie Bradshaw, inquilina dell’appartamento in Piazza Garibaldi numero 2, in virtù del contratto di locazione stipulato il 23 aprile 2020 e registrato il 20 maggio 2020, le comunico con la presente la mia volontà di recedere anticipatamente al contratto. 

Ho di recente perso il lavoro e non posso più rimanere nell’appartamento, perciò ho la necessità di riconsegnare l’immobile. Lo troverà libero da cose e persone dal giorno 1º giugno 2023.

Cordiali saluti,

Pisa, 1º gennaio 2023

Se invece la raccomandata è inviata dal padrone di casa, basta effettuare qualche cambiamento alla formula, magari menzionando la restituzione della cauzione.

Recesso anticipato per gravi motivi nel contratto di locazione

Il contratto di locazione può risolversi in anticipo in alcuni casi specifici.

Per esempio, il locatore può riservarsi il diritto di disdire anticipatamente l’affitto se:

• vuole abitare l’immobile personalmente oppure venderlo;

• vuole assegnarlo a un parente fino al secondo grado;

• urge una ristrutturazione;

• l’inquilino non occupa regolarmente l’immobile.

Dall’altro lato, l’inquilino potrebbe richiedere la disdetta:

• dopo aver subito un trasferimento lavorativo;

• in seguito all’arrivo di un nuovo membro della famiglia all’interno del nucleo domestico (un figlio, un coniuge o un altro parente);

• dopo essere stato licenziato;

• per via di problemi di salute personali o familiari;

• dopo aver riscontrato dei problemi che rendono impossibile l’abitabilità dell’immobile;

• dopo aver valutato l’inadempimento del proprietario.

L’inquilino è in genere obbligato a dimostrare subito che tali motivazioni sono reali, soprattutto se il locatore fa richiesta di una dimostrazione. Nel caso i motivi risultino falsi, il padrone di casa potrà chiedere un risarcimento (a meno che l’immobile non sia già stato affittato a un altro inquilino). 

Quando invece è il padrone di casa a chiedere una disdetta, il vecchio inquilino ha il diritto di controllare se il motivo addotto come movente della disdetta è stato realmente rispettato; se così non fosse, può ottenere un risarcimento oppure un nuovo contratto di affitto.

Disdetta anticipata del contratto di locazione con cedolare secca

Il regime di cedolare secca prevede dei vantaggi fiscali per il padrone di casa; tuttavia, anche un contratto di questo genere può necessitare di una disdetta anticipata voluta dall’inquilino o dal padrone.

A differenza di quanto avviene nei contratti di locazione standard, la disdetta del contratto con cedolare secca non richiede alcuna imposta di registro. 

In ogni caso, però, bisogna compilare il modello RLI e inviarlo all’ufficio dove il contratto è stato registrato (in forma cartacea oppure telematica).

Restituzione della caparra in caso di recesso anticipato

La caparra è quella somma che in genere l’inquilino consegna al padrone di casa a garanzia di un possibile inadempimento; in caso di adempimento, invece, può valere come anticipo di pagamento.

In generale, quando l’inquilino è inadempiente, il padrone di casa avrà il diritto di trattenere la caparra (per esempio, in caso di evidente cattivo stato dell’appartamento); quando invece il locatario si dimostra inadempiente, l’inquilino può recedere il contratto e chiedere una somma pari al doppio della caparra.

In caso di recesso anticipato, inquilino e padrone di casa possono accordarsi in merito all’uso più idoneo per la caparra; per esempio, è possibile detrarre il valore della caparra dal totale che l’inquilino deve al padrone di casa nei sei mesi successivi alla disdetta. 

In alternativa, il padrone di casa può comunque scegliere di restituire la caparra confirmatoria se l’inquilino ha sempre rispettato i propri obblighi. Solitamente, la caparra va restituita non appena il padrone di casa rientra in possesso del suo appartamento, ormai privo dell’inquilino e dei suoi possedimenti, quindi sei mesi dopo il preavviso di disdetta anticipata.

Conclusione

La disdetta anticipata è un’importante possibilità che consente sia al locatore, sia all’inquilino di porre fine a un contratto prima della sua scadenza. 

Entrambe le parti in causa (soprattutto l’inquilino) hanno il dovere di dimostrare le motivazioni dietro tale disdetta, purché ci sia un margine di anticipo di almeno sei mesi (di meno in caso di affitto transitorio). 

Quando le due parti hanno raggiunto un accordo, basta pagare un’imposta di 67 euro all’Agenzia delle Entrate e aspettare sei mesi affinché il padrone (quando possibile) restituisca la caparra all’inquilino. Nel frattempo, l’inquilino potrà rimanere nell’immobile fino al momento della disdetta anticipata, ma dovrà comunque pagare ogni mese la quota stabilita.

Quando il locatore e l’inquilino rispettano entrambi i propri doveri, la disdetta anticipata potrà risolversi velocemente e senza stress. Nel caso di dubbi specifici, però, è consigliabile consultare un esperto del settore.